Не пропусти
Главная 16 Ваш юрист 16 Риски и подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве

Риски и подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве

Несмотря на строгие законодательные нормы, определяющие значимые условия договора долевого участия в строительстве и требующие обязательной его регистрации.

Заключение ДДУ требует знания юридических тонкостей, поскольку закон не может предусмотреть всех возможных ситуаций. Какие же «подводные камни» содержит договор долевого участия в строительстве квартиры?

Как долевое строительство регулируется в законе и изменения 2015-2016

Для регулирования взаимоотношений в процессе долевого строительства правительством РФ был разработан ряд законодательных актов, в частности:

  • Риски и подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве

    ФЗ №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

  • ФЗ №215 от 30.12.2004 «О жилищных накопительных кооперативах»;
  • ФЗ №122 от 22.08.2004, устанавливающий порядок регистрации прав на недвижимость;
    Градостроительный кодекс России.

Законодательная база прописывает порядок действий обеих сторон соглашения:

  1. На начальном этапе проектирования компания-застройщик должна получить разрешение на строительство жилого объекта.
  2. При отсутствии разрешения в последующем введении дома в эксплуатацию будет отказано.
  3. ДДУ может заключаться между дольщиком и застройщиком лишь после публикации строительной компанией проектной декларации и получения необходимого разрешения на строительство.
  4. Договор можно зарегистрировать и после того как дольщик получит акт передачи.



Действие Федерального закона №214 началось с 2004 года, и в течение всего времени своего существования он неоднократно корректировался в целях защиты прав дольщиков и предотвращения мошенничества.

Поправки, внесенные в закон в 2015 году, призваны затронуть тему последовательности расчетов, форм приобретения жилья и взаимоотношений застройщиков с государством.

Риски и подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве

Согласно новым изменениям закона, застройщик может заключить с дольщиком лишь три вида договоров – выпуск жилищного сертификата, соглашение долевого участия, договор жилищного кооператива.

В обязательном порядке компания-застройщик должна обладать правами собственности в отношении используемого участка либо правами аренды.

Это значительно расширяет круг юридических лиц, могущих заниматься строительством жилых объектов.

С 2015 года для застройщика обязательно предоставление детальной информации о потраченных на долевое строительство средствах дольщиков, что позволяет на ранних этапах увидеть признаки банкротства застройщика.

В обязательном порядке должны публиковаться сведения о дебиторской и кредиторской задолженности застройщика.



Застройщики, незаконно использовавшие средства дольщиков (без разрешения на строительство), подвергаются штрафным санкциям:

  • физическое лицо может быть оштрафовано на сумму до 50 тысяч рублей;
  • штраф для юридического лица может варьироваться до 1 млн. рублей.

Риски участия в долевом строительстве

Несмотря на нормативную базу, регулирующую договорные отношения при долевом строительстве, это не исключает определенные гражданско-правовые риски.

Среди более частых строительных споров можно отметить следующие:

  1. Риски и подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве

    Наличие в тексте договора условий, не соответствующих требованиям ФЗ. В этом случае пункты, нарушающие императивные требования, не имеют юридической силы и не требуют обязательного исполнения дольщиком.

  2. Возможность использования застройщиком средств полученных от дольщиков не по назначению. В подобной ситуации дольщик может через суд требовать компенсации всех убытков и морального ущерба.
  3. Увеличение цены подписанного договора. Такое может произойти, если договором предусмотрена вероятность трансформации цены, но в обязательном порядке требуется заключение соглашения с дольщиком и последующая регистрация его в государственных органах.
  4. Просрочка обязательств застройщика по срокам передачи объекта. При этом дольщик смело может выдвигать претензию к застройщику и требовать с него выплаты неустойки, возмещения убытков или компенсации морального вреда. При двухмесячной задержке сдачи дома дольщик может односторонне расторгнуть договор долевого строительства с требованием возврата выплаченных средств и взиманием процентов.
  5. Непредвиденное повреждение или гибель строящегося объекта. Ответственность в таком случае лежит на застройщике до момента передачи объекта дольщику. Если дольщик уклоняется от принятия квартиры и составления акта передачи, риск случайной гибели объекта признается перешедшим к дольщику при соблюдении застройщиком всех законных требований.
  6. Несоответствие объекта долевого строительства требования договора. В таком случае дольщик имеет право требовать от застройщика устранения недостатков, уменьшения стоимости объекта или возмещения собственных расходов на устранение недочетов. Если требования к объекту существенно нарушены или недостатки не устранены в разумный срок, дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, потребовать возмещения финансовых и моральных убытков.
  7. Риск изменения застройщиком проектной документации или предназначения строящегося объекта.
  8. Риски и подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве

    Участник долевого строительства в подобной ситуации может в судебном порядке требовать расторжения договора.

  9. Риск банкротства компании-застройщика до выполнения обязательств. Дольщик может требовать от застройщика возмещения финансовых убытков либо предоставления жилого помещения.
  10. Односторонний отказ застройщика от выполнения договора при просрочке исполнения обязательств дольщиком. Застройщик может расторгнуть договор, если дольщик задерживает положенный платеж более чем на два месяца либо систематически нарушает сроки внесения выплат.



Нельзя забывать и о наступлении ответственности самого дольщика за невыполнение взятых на себя обязательств по ДДУ. В случае нарушений условий договора дольщик обязан выплатить застройщику неустойку и убытки сверх неустойки.

Права участников долевого строительства

Защита прав участника долевого строительства в первую очередь предполагает определение правового статуса прав дольщика на объект: первоначальный или производный.

При первоначальном праве дольщика не имеют значения иные договоры, имеющие место быть в цепочке между застройщиком и дольщиком.

Если участник долевого строительства выполнил обязательства по оплате, он имеет право требовать передачи квартиры независимо от других обстоятельств.

Производное право дольщика предполагает возможность не наступления права дольщика на квартиру вследствие неисполнения обязательств участником одного из промежуточных договоров.

Проверка информации о застройщике и документов на строительство

При выборе добросовестного застройщика необходимо проверить следующую информацию:

  • Риски и подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве

    наличие правоустанавливающих документов на землю, предназначенную для строительства объекта;

  • наличие у застройщика разрешения на строительство в соответствии с характеристиками объекта;
  • наличие проектной декларации.



Помимо этого строительная компания обязана предоставить:

  • подтверждение государственной регистрации;
  • пакет учредительных документов;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговых органах;
  • бухгалтерский баланс и утвержденный годовой отчет;
  • аудиторское заключение за прошедший год.
Дополнительно можно посетить место строительства и посмотреть информацию на информационном щите, просмотреть отзывы о компании в Интернете, ознакомиться с картотекой арбитражных дел на официальном сайте.

Предварительное ознакомление с ДДУ

Договор участия в долевом строительстве подлежит непременной регистрации в государственных органах и считается юридически законным только после даты регистрации.

Договор участия в долевом строительстве обязательно должен включать в себя следующие данные:

  • Риски и подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве

    детальное описание объекта, включая все его характеристики;

  • конкретные сроки передачи объекта во владение дольщика;
  • стоимость объекта по договору, подробный порядок и сроки выплат;
  • гарантийные сроки на обслуживание объекта.


Подписывать нужно именно соглашение, в шапке которого указано название сделки «Договор на участие в долевом строительстве».

При подписании «Предварительного договора купли-продажи» или Договора цессииправа на квартиру принадлежат застройщику, независимо от выплаты дольщиком суммы в полном объеме. А поскольку такой договор не подлежит регистрации, то застройщик может продать одну квартиру несколько раз.

Страхование застройщиком привлеченных средств дольщиков

Поправки в ФЗ №214 от 01.01.2014 обязуют застройщика страховать средства, полученные от участников долевого строительства.

На основании этих изменений застройщик не может использовать средства дольщиков без их страхования или получения на эту сумму банковских гарантий.

Это позволяет дольщикам получить обратно свои средства при невыполнении обязательств застройщиком.

Порядок разрешения разногласий с застройщиком

При возникновении разногласий с застройщиком возможно их согласительное разрешение, если строительная компания устраняет все недочеты.

Риски и подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве

В случае несоответствия объекта недвижимости договору при его передаче дольщику необходимо составление акта с подробным описанием всех нарушений.



Если застройщик отказывается устранить нарушения, дольщик имеет право требовать в судебном порядке их устранения и возмещения финансового ущерба. Также может быть востребована моральная компенсация и оплата судебных издержек.

При нарушении застройщиком сроков договора дольщик может расторгнуть соглашение спустя два месяца от момента истечения срока исполнения обязательств.

Если дольщиком нарушаются обязательства по выплате, застройщик имеет право на расторжение договора и требование взыскания с дольщика неустойки.

Видео: Как покупать квартиру в строящемся доме?

В видеоролике юрист рассказывает как защитить себя от негативных последствий при приобретении квартир на этапе строительства дома.

Даются советы, какая форма сделки наиболее безопасна для дольщика, какие условия необходимо учесть при заключении договора долевого участия в строительстве, как правильно действовать в случае возникновения спорных ситуаций с застройщиком.

О admin

Оставить комментарий

x

Check Also

Какие объекты имущества не входят в состав наследства

Наследство – объект гражданского права. Передать по наследству можно любы вещи, гражданские права или обязанности, либо какое другое не подходящее под эти понятия имущество. Но не все объекты личного имущества ...

Незаконная перепланировка квартиры: какие штрафы грозят владельцу жилья

Сегодня перепланировкой в квартирах занимаются многие: одни хотят сделать свое жилье стильным и модным, а другие делают перепланировку для того, чтобы значительно улучшить условия проживания в квартире. Владелец жилья начинает ...

Вывоз ребенка за границу как выехать с ребенком на отдых, мероприятие или лечение за границу

Чтобы родители или один из родителей могли вывезти ребенка за границу на отдых, какое-либо мероприятие или лечение, необходимо придерживаться специального порядка. Для временного вывоза несовершеннолетнего гражданина в другую страну необходимо ...

Образец протокола общего собрания участников ООО

Полный пакет документов для регистрации ООО является одним из факторов, от которых зависит законность деятельность предприятия. Протокол общего собрания участников ООО — является одним из важнейших из них. Грамотно составленные бумаги ...

Проверка техосмотра по базе ЕАИСТО поэтапный процесс контроля

Что представляет собой база данных ЕАИСТО Рассматриваемый сервис – это единая автоматизированная информационная система ТО транспортных средств. Вся информация подлинных карт по диагностике заносится в эту базу. Система является определенной ...

Как и кто может утратить право пользования муниципальным жильем?

Человек может иметь жилье в собственности, может проживать в муниципальном жилье, по найму, или в ведомственном, предоставляемом на время работы или службы. … Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых ...

Имущественный налог для пенсионеров

Имущественный налог для пенсионеров, имеет ряд особенностей, знать которые должен каждый человек. Вплоть до 2014 года законодательством Российской Федерации не был установлен налог на недвижимое имущество, принадлежащее пенсионерам, однако сегодня, ...

Как получить квартиру многодетной семье условия предоставления

Многодетными признаются те семьи, которые имеет 3 или более детей. Оформляется такой статус в органах социальной защиты. По специальной государственной программе жилье для таких семей выделяется из муниципальной собственности, оно ...

Ищем ответ на вопрос, имеет ли гражданская жена право на наследство

Теперь гражданские браки создаются сплошь и рядом, а женщина именуется гражданской женой, официально – сожительницей. В таких семьях рождаются и растут детишки, и все вроде бы нормально, но до того ...

Программа обеспечения жильем молодых семей

Регистрируя брак и создавая молодую семью, супруги очень часто сталкиваются с важной проблемой: где найти недорогое по цене жилье, поэтому ищут выход из этой непростой ситуации. Сегодня проблема получения доступного ...

Регистрация права собственности на квартиру в МФЦ, инструкция и особенности

Порядок действий При регистрации права собственности на квартиру, следует соблюдать следующий план действий: Подготовка необходимых документов. Специалист сообщит список необходимых документов, которые необходимо предоставить. Отправка необходимых документов. После сбора необходимых ...

Целевое использование материнского капитала: как оплатить учебу ребенка? Условия

Материнский капитал, несмотря на ограниченность его применения, может оказать большую помощь семьям. Один из вариантов его направления обучение детей. Причем, это распространяется как на школы, так и на детские сады, ...

Стоимость растаможки автомобиля и порядок прохождения таможни

Многие модели иностранных автомобилей не продаются в России. Поэтому автолюбители спешат за покупкой в другую страну. Но растамаживание имеет ряд требований. Целесообразность покупки ТС за рубежом Главное преимущество покупки машины ...

Заявление и другие документы на аренду земельного участка и их образцы

Аренда земли – явление распространенное. Мало кто может себе позволить сразу же выкупить участок, куда дешевле снять его. Однако процедура оформления договора аренды – достаточно длинная и трудоемкая. Чтобы осуществить ...

Как выписаться из квартиры без присутствия

Если вы столкнулись с необходимостью выписаться из квартиры нужно знать для этого некоторые нюансы, так как в России можно выполнить данную операцию несколькими способами. В основном можно разделить их на ...

Получение задатка при покупке квартиры: понятие, нюансы и подводные камни

В процессе совершения каких-либо сделок и операций с недвижимостью покупатель не редко сталкивается с вопросом о внесении продавцу задатка. Данный процесс нельзя назвать сложным и проблематичным, однако волнения он доставляет ...

Рейтинг@Mail.ru