Главная 16 Банкротство 16 Признание застройщика банкротом: нюансы

Признание застройщика банкротом: нюансы

Признание застройщика банкротом: нюансы

В предыдущей статье мы говорили о порядке действий в случае начала процедуры банкротства застройщика. Но, безусловно, у дольщиков возникает немало вопросов по этой теме.

Все подводные камни в процедуре банкротства застройщиков перечислить просто невозможно, но выделить основные просто необходимо.

А кто именно является застройщиком?

Вроде вопрос кажется странным тот, кто строит. Да нет, не всегда так.

Договоры долевого участия составляются очень по-разному. Скажем, стороной договора может быть одна компания.

А в договоре указано, что денежные средства перечисляются третьему лицу. Или, допустим, договор трехсторонний: дольщик, застройщик и девелопер (организатор и изначальный инвестор строительства), и деньги перечисляются не застройщику, а девелоперу как инвестору: вроде разумно он вкладывает, он и получает. Но ведь дольщик же тоже инвестор!

Или, в принципе, контора-то одна, но выступает под разными юридическими лицами. Могут быть и другие варианты.

Так вот: фигурантом дела о признании застройщика банкротом является то не просто лицо, в обязанности которого входит передача квартиры дольщику, но при этом то, которое получает деньги. Принцип тот же: оно получает с него и спрашивают.

А если у меня какой-то другой договор, а не долевого участия? Что-то можно сделать для того, чтобы признать застройщиком банкротом?

С одной стороны, под действие Закона 214-ФЗ подпадают только ДДУ. Но нередко у нас под одним названием скрывается совсем другой по сути договор. И не только в сфере строительства например, сколько трудовых договоров скрыто под шапкой договор подряда

Скажем, под предварительным договором ДДУ может скрываться настоящий договор долевого участия. Бывают случаи, что застройщик уже требует деньги, а по поводу заключения настоящего ДДУ отмахивается: да ладно, успеется.

Или в предварительном договоре указан залог, весьма приличный, он уже уплачен. А квартиры так и нет.

И даже договор купли-продажи порой соответствует всем признакам ДДУ. Ведь не всем застройщикам хочется нести ответственность, предусмотренную ФЗ-214 вот и пытаются уйти от нее, подменяя договоры.

Так что посмотрите договор внимательно сами, и если появляются сомнения обратитесь к юристу за консультацией и, вполне возможно, что имеет смысл обратиться в суд с иском о признании договора именно ДДУ. И если суд признает подмену — дальше все так же, как описано выше: в суд с иском о признании документа договором долевого участия и взыскания уплаченных денежных средств.

Да и в процедуру банкротства можно включиться с неправильным договором и доказывать уже в арбитражном суде, что он именно неправильный.

А обязательно больше года ждать проведения торгов, если жилой комплекс малоэтажка, и она уже почти построена? Можно ли ее просто передать дольщикам? Мы сами разберемся быстрее.

А если строительство закончено?

Теоретически можно. Если у застройщика долги только перед вами организуйте жилищно-строительный или потребительский кооператив и подайте в суд соответствующее ходатайство.

Если же кредиторов у него много, то помимо этого необходимо выполнение множества требований, которые указаны в статьях 201.10 и 201.11 ФЗ о несостоятельности (банкротстве) № 127-ФЗ для недостроя и готового объекта соответственно.

Тут уж надо анализировать, реально выполнить эти требования или нет, если да то вполне реально забрать этот объект себе.

А если иск в арбитражный суд о признании застройщика банкротом уже подан, можно еще раз предъявить исполнительный лист в банк мало ли, деньги на счету застройщика появились, и он собирается все-таки с кем-то расплатиться?

Это и так маловероятно, но после начала наблюдения этапа процедуры банкротства застройщика исполнение исполнительных документов приостанавливается. Причем абсолютно всех документов абсолютно всех кредиторов.

Так что если вы, не зная о начале этой процедуры, предъявили исполнительный лист в банк, а вам отказали в исполнении, даже если деньги на счете есть не удивляйтесь. Значит, процесс начался бегом в Интернет на сайт арбитражного суда и ищите это дело по названию застройщика.

И дальше по описанному выше сценарию.

А если застройщик вроде с хорошей репутацией, а сейчас кризис зачем же процедуру банкротства открывать? Ну да в суд общей юрисдикции обратиться с иском о взыскании, исполнительный лист получить, но если на счете ничего нет может, подождать что-то появится?

Но банкротить-то зачем?

Ссылки застройщиков (и многих других предпринимателей) несерьезны строительный рынок, даже если посмотреть статистику, изменился не сильно. А где-то и в лучшую сторону только количество ипотечных кредитов выдается в два раза больше, чем до кризиса.

Так что, скорее всего, он вообще не собирается с вами расплачиваться. Или лет этак через пять, которые будет спокойно прокручивать ваши деньги.

Если же застройщик является одновременно инвестором, то есть у него имеется инвестиционный контракт, а на балансе есть незарегистрированное официально имущество (а это весьма распространено), то после подачи такого иска он не сможет ни финансирование от инвестора самостоятельно получать, ни таким имуществом пользоваться. Ибо его фактически заменяет арбитражный управляющий, который и контролирует все доходы и расходы застройщика.

Разумеется, это вряд ли застройщику понравится и, вполне вероятно, он быстро с вами рассчитается. Иначе недовольство инвестора, несущего потери и перекладывающего их на него.

Плюс и собственные потери он не сможет получать деньги от других. А все дело о банкротстве может тянуться больше года.

Так что 3 месяца невыплаты денег (включая срок рассмотрения дела в суде общей юрисдикции) и вперед в арбитраж.

Так что все же лучше в процедуре банкротства застройщика требовать возврата денег или квартиру, если она недостроенная?

В большинстве случаев пусть недостроенную, но квартиру. В Петербурге достраивают практически все, поскольку, как выше сказано, получить недострой с торгов можно куда дешевле, чем затратить на строительство аналога.

Да и свободных участков для застройки не так уж много.

Бывают редкие случаи, когда новый застройщик не достраивает дом, а сносит его. Например, объекты упомянутой Чесмы-инвест новому застройщику приходится сносить, поскольку они и построены плохо, и документации на них не осталось.

Но и в таких случаях новый застройщик обязан предоставить вам аналогичную квартиру.

А вот застройщики к моменту банкротства нередко сливают абсолютно все денежные средства. Не случайно же они нередко работают под несколькими вывесками сразу.

Но опять-таки стоит побеседовать с арбитражным управляющим они своих клиентов изучают очень тщательно может, деньги у застройщика банкрота и остались.

А если дом уже введен в эксплуатацию, ключи так и не выдают, а на застройщика уже подали в суд о банкротстве? Получается, что стоимость квартиры дольщика могут разделить между другими кредиторами, а ему останутся крохи от своего готового жилья.

И тут ничего невозможно сделать? Это же непросто обидно, это несправедливо

Можно попробовать пойти другим путем. Получите в Службе госстройконтроля и экспертизы копию разрешения на ввод в эксплуатацию здания, а в БТИ копию документа о замерах объекта и в суд. Но не с денежными требованиями все равно исполнение такого решение автоматически приостанавливается, поскольку открыто дело о банкротстве, а с иском о признании права собственности на квартиру.

Выиграть такой процесс вполне реально тогда ваша квартира из конкурсной массы исключается она ж уже не является имуществом застройщика.

Возможно выиграть процесс и без наличия указанных документов на основании экспертиз, заключений специалистов, показаний свидетелей и т.д. Главное, чтобы квартира реально существовала, а на руках имелся договор долевого участия.

Однако рекомендуем в такой процесс (и при наличии всех документов) вступать с хорошим юристом тут формулировки в документах должны быть отточенными. Уж расходы на него явно несопоставимы с потерей порой чуть ли не всей стоимости квартиры.

Кстати, есть смысл попробовать такую схему и с недостроенной квартирой, но судебная практика в таких ситуациях довольно разная. Но шансы все равно есть поэтому пробовать стоит, иначе можно потерять больше

И в том, и в другом случае подать иск о признании можно только до вынесения арбитражным судом определения о начале собственно процедуры банкротства. Вот тогда придется подавать такое заявление уже в арбитражный суд и то при наличии акта о приеме-передаче квартиры в собственность дольщику.

Вроде бы это не имеет смысла, но нередко случается, что акт-то подписан, жильцы в квартиры въехали, а застройщик, пообещав оформление права собственности, затягивает процесс на месяцы, а то и на год. И без наличия соответствующего свидетельства в случае банкротства застройщика есть шансы вылететь и из своей квартиры она ж еще формально и не своя.

Так что подстраховаться надо.

Что такое преднамеренное банкротство? Зачем застройщику нужно себя банкротить?

Здесь все просто. Когда застройщик насобирал денег с дольщиков, несколько лет ничего не делал (а такие варианты, увы, не редки), то создает фирмы-однодневки, с которыми заключает липовые контракты.

По таким контрактам однодневки ему якобы что-то делают, а он эти услуги, работы или поставки оплачивает. Проще говоря, сливает туда деньги.

А оттуда дальше.

Такой вариант возможен и в случае, что он что-то вроде и делал, но и потенциальных долгов именно потенциальных (в том числе и перед дольщиками) накопил. И перед грозящим обычным банкротством также сливает деньги и имущество: если что у меня ничего нет признавайте банкротом что с меня взять-то?

Этим должны заниматься правоохранительные органы. Поэтому, если застройщик с вами не расплачивается, а в процессе строительства меняется сразу несколько сопутствующих застройщику фирм (а кто тщательно следит за процессом рождения своего жилища заметит это довольно быстро), которые и в Интернете не найти (хотя сайт ЕГРЮЛ для определения их возраста посмотреть стоит) тут надо призадуматься.

И, возможно, обратиться куда следует.

Но для нашей темы важно другое (ну, посадят его, а у него ничего нет дольщикам от этого легче?): обращение в арбитраж с иском о признании застройщика банкротом это способ предотвратить подобные действия застройщика. Если, конечно, он не слил все заранее.

Но если нет по крайней мере, почти сразу после подачи иска его имуществом управляет не застройщик, а арбитражный управляющий, контролирующий траты застройщика. И тогда имеется шанс хоть что-то, но получить.

А что можно сделать еще кроме долгой процедуры признания застройщиком банкротом?

Во-первых, имеет смысл банально поднять шум. И погромче.

Например, обратиться в прессу она такие случаи любит. Особенно если, допустим, митинг проводится.

Есть небольшая вероятность, что застройщик как-то отреагирует все-таки его репутация в таких случаях страдает довольно сильно, а, может, отреагируют даже власти.

Во-вторых, обратиться в прокуратуру тоже есть шансы, что как-то отреагирует. Все-таки если одна квартира стоит не один миллион рублей, то с многоэтажки в сумме счет фактически уже на миллиарды, которые кто-то кому-то не возвращает.

А кто такими вещами должен заниматься?

В-третьих, хоть политические взгляды у всех разные, но тут стоит их отбросить и обратиться в местное отделение Единой России. Тоже временами срабатывает как-никак и в Госдуме есть специальная депутатская группа по проблемам дольщиков, возглавляет ее довольно известный Александр Хинштейн.

По его словам, на контроле у этой группы почти 80 проблемных объектов и более 80 000 обманутых дольщиков. Скажем, выше мы упомянули обанкроченный ГК СУ-155 — так там вообще к каждому объекту по депутату приставили для контроля.

Тоже, возможно, какой-то результат это даст.

Минстрой, например, дает информацию, что в 2015 году закончены 54 проблемных объекта, а число обманутых дольщиков уменьшилось на 2640 человек. А разве чиновник что-то сделает без нажима? Собственно, и полномочий у него на это нет.

Вроде мелочь на фоне вышеприведенных цифр, но хоть что-то.

Например, в этом году только по тому же СУ-155 из 147 недостроенных этим банкротом домов обещают сдать 56 это 15 000 дольщиков из 30 000. Уже весьма неплохие показатели, не правда ли?

А все остальное обещают достроить к 2018 году.

Лучше все эти способы использовать сразу и желательно коллективно. Но подача иска о банкротстве застройщика делу уж никак не повредит надо использовать все возможные способы на войне средства хороши.

В завершение можно несколько порадовать нынешних и потенциальных дольщиков тем, что в обозримом будущем нерадивых застройщиков будут сажать в Госдуме такой законопроект принят уже во втором чтении.

Если застройщик нанесет ущерб дольщикам на сумму от 3 млн рублей ему будет грозить от 360 часов обязательных работ до двух лет за решеткой (ну тут можно отмазаться этими работами), а если сумма начинается от 5 млн жестко срок: от 2 до 5. Цифры как у Чуковского, но выглядят не по-детски.

Как видите, суммы по меркам Питера совсем невелики и один дольщик, купивший одно-двухкомнатную квартиру, может посадить застройщика, нарушившего Закон 214-ФЗ.

Тем не менее, стоит повторить: деньги это не всегда поможет вернуть. Потому обращение в суд с иском о банкротстве застройщика как средство возврата денег никто, включая Госдуму, не отменяет.

О admin

x

Check Also

КРЕДИТНЫЙ ЮРИСТ в Мурманске

Первая Мурманская коллегия адвокатов — тел. 701-281 Кредитный юрист Добрый день. По прилагаемым реквизитам необходимо оплатить государственную пошлину в размере 150 рублей от имени Мальцева Вадима Григорьевича. Затем апелляционную жалобу, ...

Кредитный юрист бесплатно

3 мая 2015, 14:37 Многие люди уже брали кредит в банке и знают, что просрочка платежа грозит штрафами, комиссиями и другими немалыми платежами. В случае дальнейшей неуплаты банки прибегают к ...

Кредитный юрист, юрист по кредитам в Екатеринбурге, Центр Банковского Права

К сожалению, в последнее время стала частой практика проблем с кредитами: завышенные процентные ставки, различные штрафы и комиссии по кредитам, сложности досрочного погашения. И сталкиваются с этим люди уже по ...

Кредитный медиатор: эффективное решение проблем с задолженностью

Еще несколько лет тому назад кредитная задолженность приводила практически к борьбе двух лагерей. На стороне банка находились сотрудники финансового учреждения, юристы, коллекторы, порой представленные гражданами явно бандитской внешности. А вот ...

Кредитный юрист — Консультация юриста бесплатно

Юридическая консультация +7 (800) 200-59-77 Консультация юриста бесплатно +7 (495) 748-92-65 Главная Кредитный юрист Кредитный юрист позволяет принять правильное решение и законно закрыть долги Очень важна Консультация кредитного юриста в ...

Кредитный юрист — помощь должникам

Решить финансовые вопросы и удовлетворить материальные потребности возможно с помощью кредитных учреждений. Однако бывают форс-мажорные обстоятельства, которые приводят к невозможности выплачивать сумму кредита – возникает задолженность по выплатам. Кредитный юрист ...

Кредитный юрист – бесплатная консультация по кредитам и займам

Вопрос юристу по кредитам При оформлении пакета документов на получение займа либо ликвидации просроченной задолженности простое, но эффективное решение – задать вопрос юристу по кредитам. Опытный специалист внимательно изучит все ...

Кредитный юрист, Юридическая помощь

Кредитный юрист — помощь должникам Кредиты это настоящий бич современно общества. Потому что практически у каждого взрослого современного человека есть кредит, который он выплачивает, и возможно даже не один. Конечно, ...

Кредитный юрист в Москве — услуги юриста по кредитным делам: адреса, телефоны

Наш сайт поможет быстро найти надежного специалиста для решения любых юридических вопросов и получения профессиональной консультации. Разместите заявку и проверенные юристы предложат свои услуги и цены. Средняя оценка: 4.94 Только ...

Кредитный АДВОКАТ ПО КРЕДИТАМ В ВОСКРЕСЕНСКЕ

Адвокат по кредитам — кредитный адвокат Помощь адвоката по кредитам Кредиты, микрокредиты, займы, микрозаймы, ипотека, автокредиты и другие виды кредитования прочно вошли в жизнь наших граждан в последнее время. Раньше ...

Кредитный юрист, адвокат, Москва Зеленоград Химки Солнечногорск Клин

«Адвокат не вправе давать лицу, обратившемуся за оказанием юридической помощи, или доверителю обещания положительного результата выполнения поручения.» — п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката. Помощь должникам адвоката или ...

Кредитный юрист в Екатеринбурге с опытом поможет!

Вам нечем платить кредит? Опытный юрист по кредитам в Екатеринбурге поможет уменьшить кредитные долги в спорах с банками. Все чаще на прием приходят люди, которые говорят – не могу платить ...

Кредитный адвокат в Ростове-на-Дону, Адвокат в Ростове-на-Дону

Экономика страны развивается семимильными шагами, это приводит к появлению на рынке товаров и услуг все более дорогих, но таких необходимых предметов. Причем такая ситуация складывается не только в Ростове-на-Дону и ...

Кредитный юрист — юрист по кредитам в споре с банком

В нашей стране работа банков регулируется Федеральным Законом от 02.12.1990 г. № 395-1 О банках и банковской деятельности. Помощь юриста при возникновении того или иного спора с коммерческим банком может ...

Кто такой кредитный адвокат?

Возможность приобретать товары в кредит стала радостным событием для обычных граждан. Преимущества такого метода неоспоримы, и большинству людей он даёт единственный шанс купить дорогостоящие товары, на которые не хватает текущих ...

Кредитный адвокат цены

Очистка кредитной истории правда и вымысел Как известно, небезызвестной сын турецко-подданного Остап Сулейман Берта Мария знал четыре сотни относительно честных способов отъема денег у населения. Но жизнь не стоит на ...

Рейтинг@Mail.ru