Главная 16 Налоги и пособия 16 Все об ипотечных облигациях простым языком: что это, закон и перспективы таких ценных бумаг

Все об ипотечных облигациях простым языком: что это, закон и перспективы таких ценных бумаг

Все об ипотечных облигациях простым языком: что это, закон и перспективы таких ценных бумаг

Все об ипотечных облигациях простым языком: что это, закон и перспективы таких ценных бумаг

Ипотечные облигации – финансовый инструмент, давно известный за рубежом – теперь приходят и в Россию. О скором появлении этих ценных бумаг в РФ аналитики говорили еще с конца 2018 года, однако, более конкретная информация была обнародована только весной 2018 -го года. «Проговорился» К. Захарин, директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) – он анонсировал обширное сотрудничество со Сбербанком и выпуск облигаций на сумму 50 млрд. рублей. Масштаб сотрудничества впечатляет, однако, пока совсем не ясно, помогут ли облигации получить выгоду конечному потребителю услуг и, если да, то каким образом.

В том, что новый финансовый инструмент скоро станет доступен в России, сомнений почти нет – в мае с предложением проработать вопрос с ипотечными ценными бумагами Путин выступил на заседании Госсовета. И никого, видимо, не пугает, что именно ИЦБ спровоцировали самый крупный финансовый кризис в истории.

Ипотечные облигации – что это?

К сожалению, рынок ценных бумаг в России находится на такой примитивной стадии развития, что многие россияне не имеют никакого понятия об облигациях вообще, а об ипотечных и подавно. Поэтому важно уточнить, что же представляют собой ипотечные облигации, простым языком, рассмотреть виды и общую характеристику ипотечных ценных бумаг.

Ипотечная облигация – это долговая бумага, рефинансирующая вложения в кредиты на недвижимость. Легко понять суть этого финансового инструмента на таком примере.

Банк ХХХ выдал заем на недвижимость на 5 млн. рублей и сразу же эмитировал ценную бумагу, то бишь ипотечную облигацию. Ценная бумага выставляется на продажу – начинается ожидание покупателя. Объявляется инвестор С., который ищет достаточно стабильный актив, чтобы сохранить свои внушительные накопления, рискуя при этом по минимуму. Инвестор С. передает банку ХХХ (эмитенту) 5 млн. рублей, получая взамен заветную бумагу. Сумму в 5 млн. рублей банк ХХХ выдает снова, финансируя уже другую ипотеку, а облигацию, которая находится на руках у инвестора С., банк начинает оплачивать с тех денег, которые возвращает заемщик по ипотеке.

В результате в плюсе все:

  • Банк – увеличивает количество сделок, а значит, имеет больший доход с процентов.
  • Инвестор – вкладывает деньги в действительно надежный актив и при этом может рассчитывать на значительное приумножение средств. Ставка по ИЦБ традиционно ниже, чем по ипотеке, поэтому наибольшую прибыль инвесторы получают за счет роста цен на жилье.Статистика утверждает, что за последние 10-12 лет стоимость недвижимости возросла примерно на 200%.
  • Заемщик – рост количества сделок должен привести к тому, что банки снизят ставки по ипотекам, которые на данный момент выглядят заоблачными. О значительном снижении никто не говорит – прогнозируется, что кредиторы «скинут» до 1.5% — однако, учитывая высокую стоимость жилья, экономия заемщиков в абсолютном выражении может оказаться довольно внушительной.

Вот что такое ипотечная облигация простыми словами, а не научными тезисами.

Всякий инвестор должен понимать, что ипотечная облигация – лишь один из видов ипотечных ценных бумаг. Есть и альтернативы:

  • Закладная — ценная бумага, которая подтверждает право держателя на получение денег по финансовому обязательству (от заемщика), а также право на имущество, которое было передано заемщиком как залог. Закладная является именным документом и содержит все основные параметры кредитного договора, а также место для передаточных записей – с согласия заемщика закладная может поменять «хозяина».
  • Ипотечный сертификат участия – выражается в доле суммы кредита, взятого для приобретения актива. Соответственно, обладатель сертификата имеет право и на долю прибыли, которую дает использование купленного на заемные средства актива.

Де-юре ипотечные ценные бумаги появились в России куда раньше, чем де-факто: начало им было положено еще в 2003-м году, когда вступил в силу ФЗ №152 «Об ипотечных ценных бумагах», где уже упоминалось, например, о сертификатах участия.

Особенности и проблемы ИЦБ в РФ

Перенять зарубежный опыт с ипотечными облигациями в РФ едва ли получится: в нашей стране, пожалуй, нет такого рынка, которому подходила бы характеристика «стабильный» — совсем не подходит она и рынку недвижимости. Старший аналитик известного брокера «Альпари» А. Бодрова отмечает, что за последние 14 месяцев цены на жилье в РФ серьезно снизились – на фоне этого у инвесторов зародились сомнения: действительно ли ИЦБ – это столь надежный инструмент, как говорят теоретики? Существует риск, что ипотечные ценные бумаги в 2018 году вовсе не будут пользоваться среди инвесторов такой популярностью, на которую рассчитывало АИЖК, когда цены упорно «перли» ввысь. Нестабильность – первая проблема российских ИЦБ.

Еще одной особенностью ипотечных облигаций в России является их высокая стоимость – очевидно, что частным инвесторам они будут «не по карману» (не говоря уже о простых гражданах). Планируется, что интерес к облигациям проявят НПФ, страховщики и банки – организации с большим количеством свободных средств и жгучим желанием их приумножить. По мнению А. Бодровой, именно первые инвесторы могут «снять пенку» — получить внушительный доход с ценных бумаг, а в дальнейшем по мере распространения ИЦБ и развития рынка планка их доходности снизится.

Наконец, заключительный аспект, ставящий под сомнение перспективы ипотечных ценных бумаг в РФ –несовершенство законодательства. ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», увы, нельзя назвать качественной законодательной базой для развития рынка жилищного кредитования.

Что получаем в «сухом остатке»? Довольно сырую идею – намерение выпустить дорогостоящие облигации, в будущей доходности которых нет никакой уверенности. Но надежда на успех этой идеи все же есть, ведь АИЖК и, в частности, К. Закарин понимает недостатки финансового инструмента (о чем говорит в интервью) и ставит самые амбициозные цели: сделать отечественные ипотечные облигации более высоколиквидным и привлекательным с инвестиционной стороны активом, чем закладные. Однако по мнению экспертов, на достижение этих целей может уйти до 10 лет.

О admin

x

Check Also

Показать содержимое по тегу: грязные номера

Штраф за нечитаемые номера на машине 2018 Какой максимальный штраф за нечитаемые номера можно получить, а когда удастся отделаться легким испугом и предупреждением? Когда возможен конфликт Нечитаемые номера на машине ...

Показать содержимое по тегу: шлагбаум

Установка шлагбаума во дворе жилого дома: закон, правила, что для этого нужно В каких случаях установка шлагбаума во дворе жилого дома будет законной, а в каких – обернется серьезными проблемами ...

Показать содержимое по тегу: жэу

Что делать если затопили соседи сверху? Что делать, если затопили соседи сверху? Куда жаловаться? Как правильно составить претензии? Полезные советы помогут, если и не выйти сухим из воды, то хотя ...

Показать содержимое по тегу: отопительный сезон

Если не дали отопление: куда звонить и как действовать? Когда должны дать по закону? С приходом осени у многих россиян возникает одна и та же проблема: если не дали отопление, ...

Показать содержимое по тегу: перерасчет

Как сделать перерасчет за отопление? Перерасчет за отопление по 354 постановлению позволяет жильцам многоквартирных домов компенсировать часть расходов за коммуналку. Предлагаем разобраться во всех нюансах процедуры. Долгое время на праве ...

Показать содержимое по тегу: отопление

Если не дали отопление: куда звонить и как действовать? Когда должны дать по закону? С приходом осени у многих россиян возникает одна и та же проблема: если не дали отопление, ...

Заявление на имущественный налоговый вычет по НДФЛ 2018 — 2018

Заявление на имущественный налоговый вычет по НДФЛ 2018 — 2018 Заявление на имущественный налоговый вычет заполняется после того, как все необходимые документы и налоговая декларация на вычет поданы в налоговую ...

Показать содержимое по тегу: транспортные льготы

Минпромторг опубликовал перечень дорогих автомобилей и пояснил о правилах его применения Красиво жить не запретишь, а за все хорошее надо платить. Это касается и автомобилей, а речь идет, разумеется, о ...

Показать содержимое по тегу: опекунство

Опекунство над инвалидом 1,2 группы: как оформить, сколько платят за опеку и другие нюансы Граждане, которые стремятся узнать, прежде чем оформить опекунство над инвалидом 1 группы, сколько платят за это ...

Временная опека над ребенком: когда нужна и как оформить

Временная опека над ребенком: когда нужна и как оформить Мать или отец тяжело больны, лишены прав или подолгу отсутствуют дома – во всех этих случаях может потребоваться временная опека. Кто ...

Номинальный счет опекуна в Сбербанке: что собой представляет, как открыть и пользоваться

Номинальный счет опекуна в Сбербанке: что собой представляет, как открыть и пользоваться Летом 2014-го года в Гражданский Кодекс были внесены коррективы, согласно которым стало возможно открыть номинальный счет опекуна в ...

Показать содержимое по тегу: реабилитация

Реабилитация и абилитация инвалидов: что это, в чем разница, программа 2018 С 01.01.2018 г. в силу вступил закон, определяющий, что такое абилитация инвалидов, условия индивидуальных программ, а также устанавливающий ее ...

Показать содержимое по тегу: опека

Временная опека над ребенком: когда нужна и как оформить Мать или отец тяжело больны, лишены прав или подолгу отсутствуют дома – во всех этих случаях может потребоваться временная опека. Кто ...

Показать содержимое по тегу: автокредит

Скидка на авто для многодетных семей: как купить машину по программе? 10% скидка на авто для многодетных семей – одно из преимуществ государственной программы «Семейный автомобиль», в рамках которой родители, ...

Новые правила исисления трудовой пенсии по старости: основные принцыпы и положения

Новые правила исчисления пенсии по старости: основные принципы и положения Предлагаем Вам воспользоваться автоматическим расчетом будущей пенсии — Пенсионным калькулятором С 1 января 2018 года в России вводится новый порядок ...

Показать содержимое по тегу: пенсия новости

Новые изменения в пенсионном законодательстве 2018 : чего они коснулись? Новые изменения в пенсионном законодательстве 2018 коснулись многих вопросов, и большинство из нововведений не вызвали положительных эмоций у населения. О ...

Рейтинг@Mail.ru